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세법학개론 · 52번
52번
<소득세법> 다음은 거주자 甲이 소유하고 있는 3개의 주택과 관련된 2026년 자료
이다. 甲 은 주택 임 대와 관련된 소득을 신고하지 않아 추 계조사결정을 받 았 다. 이 경우 소득세법 령 상 甲 의 2026년도 사 업 소득 총 수 입 금액에 산 입 할 간주 임 대 료 는? (단, 주어진 자 료 외의 다른 사항은 고 려 하지 않음)
(1) 甲 의 주택소유 현 황
구분 임대보증금 기준시가 임대기간 비고
2025.1.1. ∼
A주택 1,300,000,000 원 2,000,000,000 원
2026.12.31.
2026.1.1. ∼
B주택 100,000,000원 200,000,000원 2027.12.31. 전용면적
40m2
C주택 - 1,400,000,000 원 - 甲이 거주함
(2) 재정경제부 령 으로 정하는 정기예금이자율은 연 3 % 이다.
(3) 2026년도 상기 임 대보증금을 예치하여 얻 은 이자수 익 은 5,000,000 원 이다.
- ① 19,800,000원
- ② 18,000,000원 정답
- ③ 14,800,000원
- ④ 13,000,000원
- ⑤ 0원
공식 확정 정답
출처: 시행기관 최종정답표
세무사시험연구소 자체 해설
공식 해설 아님핵심 개념
주택 임대보증금 간주임대료의 과세요건 판정과 계산을 묻는 문항입니다. 소형주택 제외 특례로 甲이 2주택자가 되더라도, 2026년 귀속분부터 신설된 "기준시가 12억원 초과 주택 2채 보유 + 보증금등 합계 12억원 초과" 요건에 해당하면 과세된다는 개정 논점과, 추계조사결정 시 금융수익을 차감하지 않는다는 논점이 결합되어 있습니다.
정답 풀이
주택 임대보증금 간주임대료는 원칙적으로 3주택 이상을 소유하고 보증금등 합계액이 3억원을 초과할 때 과세하며, 주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수와 보증금 계산에서 제외합니다. B주택(전용면적 40제곱미터, 기준시가 2억원)은 소형주택이므로 이를 제외하면 甲의 주택 수는 A·C 2주택이 되어 3주택 요건은 충족하지 못합니다. 그러나 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 2채 보유하면서 보증금등 합계액이 12억원을 초과하는 경우도 과세대상에 추가되었는데, A주택(기준시가 20억원)과 C주택(14억원)이 모두 12억원을 초과하고 보증금등 합계액도 13억원(A주택분이며, 소형주택인 B주택의 보증금 1억원은 제외)으로 12억원을 초과하므로 甲은 과세대상입니다. 간주임대료는 (보증금등 합계 1,300,000,000원 − 300,000,000원) × 60% × 정기예금이자율 3% = 1,000,000,000원 × 60% × 3% = 18,000,000원으로 계산됩니다(A주택은 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 전 기간 임대이므로 적수는 365/365로 1이 됩니다). 한편 보증금 운용에서 발생한 이자수익 5,000,000원의 차감은 장부 등에 의해 실지 계산하는 경우에만 적용되고, 甲은 추계조사결정을 받았으므로 차감하지 않습니다. 따라서 2026년도 사업소득 총수입금액에 산입할 간주임대료는 18,000,000원이고 정답은 ②입니다.
선지별 노트 · 5
선지 ①
소형주택인 B주택의 보증금 100,000,000원까지 포함하여 (1,400,000,000원 − 300,000,000원) × 60% × 3% = 19,800,000원으로 계산한 금액입니다. B주택은 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택이므로 2026년 12월 31일까지는 주택 수와 보증금 계산에서 모두 제외해야 하므로 틀렸습니다.
선지 ② 정답
소형주택 B를 제외한 보증금등 합계 13억원에서 3억원을 공제한 10억원에 60%와 정기예금이자율 3%를 곱하면 18,000,000원입니다. 甲은 기준시가 12억원 초과 주택 2채(A 20억원, C 14억원)를 보유하고 보증금등 합계가 12억원을 초과하여 2026년부터 신설된 과세요건에 해당하며, 추계조사결정을 받았으므로 이자수익 5,000,000원을 차감하지 않아 18,000,000원이 그대로 총수입금액 산입액이 됩니다.
선지 ③
B주택 보증금을 포함해 19,800,000원으로 계산한 뒤 이자수익 5,000,000원까지 차감한 금액입니다. 소형주택 보증금 제외를 놓친 오류와 추계결정인데도 금융수익을 차감한 오류가 겹친 선지입니다.
선지 ④
보증금 범위는 옳게 잡아 18,000,000원을 구했으나 여기서 이자수익 5,000,000원을 차감한 금액입니다. 임대사업 금융수익 차감은 장부 등에 의한 실지 계산의 경우에만 적용되며, 추계신고·추계조사결정의 경우에는 차감하지 않으므로 틀렸습니다.
선지 ⑤
소형주택 B를 제외하면 2주택이므로 종전 규정(3주택 이상만 과세)대로라면 간주임대료가 없다고 본 판단입니다. 그러나 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원 초과 주택 2채를 보유하고 보증금등 합계액이 12억원을 초과하는 경우도 과세대상에 추가되었으므로 0원이 아닙니다.
함정 포인트
소형주택을 제외하면 2주택이 되므로 종전 법령(3주택 이상만 과세)의 감각으로 ⑤ 0원을 고르기 쉽습니다. 2026년 귀속분부터 고가주택 2주택자 과세가 신설된 개정 사항을 반영해야 합니다. 또한 추계조사결정인데도 이자수익 5,000,000원을 차감하여 ④를 고르는 실수도 잦습니다. 금융수익 차감은 실지 계산의 경우에만 적용됩니다.
근거
핵심 개념
주택 임대보증금 간주임대료의 과세요건 판정과 계산을 묻는 문항입니다. 소형주택 제외 특례로 甲이 2주택자가 되더라도, 2026년 귀속분부터 신설된 "기준시가 12억원 초과 주택 2채 보유 + 보증금등 합계 12억원 초과" 요건에 해당하면 과세된다는 개정 논점과, 추계조사결정 시 금융수익을 차감하지 않는다는 논점이 결합되어 있습니다.
정답 풀이
주택 임대보증금 간주임대료는 원칙적으로 3주택 이상을 소유하고 보증금등 합계액이 3억원을 초과할 때 과세하며, 주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수와 보증금 계산에서 제외합니다. B주택(전용면적 40제곱미터, 기준시가 2억원)은 소형주택이므로 이를 제외하면 甲의 주택 수는 A·C 2주택이 되어 3주택 요건은 충족하지 못합니다. 그러나 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 2채 보유하면서 보증금등 합계액이 12억원을 초과하는 경우도 과세대상에 추가되었는데, A주택(기준시가 20억원)과 C주택(14억원)이 모두 12억원을 초과하고 보증금등 합계액도 13억원(A주택분이며, 소형주택인 B주택의 보증금 1억원은 제외)으로 12억원을 초과하므로 甲은 과세대상입니다. 간주임대료는 (보증금등 합계 1,300,000,000원 − 300,000,000원) × 60% × 정기예금이자율 3% = 1,000,000,000원 × 60% × 3% = 18,000,000원으로 계산됩니다(A주택은 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 전 기간 임대이므로 적수는 365/365로 1이 됩니다). 한편 보증금 운용에서 발생한 이자수익 5,000,000원의 차감은 장부 등에 의해 실지 계산하는 경우에만 적용되고, 甲은 추계조사결정을 받았으므로 차감하지 않습니다. 따라서 2026년도 사업소득 총수입금액에 산입할 간주임대료는 18,000,000원이고 정답은 ②입니다.
선지별 노트 · 5
선지 ①
소형주택인 B주택의 보증금 100,000,000원까지 포함하여 (1,400,000,000원 − 300,000,000원) × 60% × 3% = 19,800,000원으로 계산한 금액입니다. B주택은 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택이므로 2026년 12월 31일까지는 주택 수와 보증금 계산에서 모두 제외해야 하므로 틀렸습니다.
선지 ② 정답
소형주택 B를 제외한 보증금등 합계 13억원에서 3억원을 공제한 10억원에 60%와 정기예금이자율 3%를 곱하면 18,000,000원입니다. 甲은 기준시가 12억원 초과 주택 2채(A 20억원, C 14억원)를 보유하고 보증금등 합계가 12억원을 초과하여 2026년부터 신설된 과세요건에 해당하며, 추계조사결정을 받았으므로 이자수익 5,000,000원을 차감하지 않아 18,000,000원이 그대로 총수입금액 산입액이 됩니다.
선지 ③
B주택 보증금을 포함해 19,800,000원으로 계산한 뒤 이자수익 5,000,000원까지 차감한 금액입니다. 소형주택 보증금 제외를 놓친 오류와 추계결정인데도 금융수익을 차감한 오류가 겹친 선지입니다.
선지 ④
보증금 범위는 옳게 잡아 18,000,000원을 구했으나 여기서 이자수익 5,000,000원을 차감한 금액입니다. 임대사업 금융수익 차감은 장부 등에 의한 실지 계산의 경우에만 적용되며, 추계신고·추계조사결정의 경우에는 차감하지 않으므로 틀렸습니다.
선지 ⑤
소형주택 B를 제외하면 2주택이므로 종전 규정(3주택 이상만 과세)대로라면 간주임대료가 없다고 본 판단입니다. 그러나 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원 초과 주택 2채를 보유하고 보증금등 합계액이 12억원을 초과하는 경우도 과세대상에 추가되었으므로 0원이 아닙니다.
함정 포인트
소형주택을 제외하면 2주택이 되므로 종전 법령(3주택 이상만 과세)의 감각으로 ⑤ 0원을 고르기 쉽습니다. 2026년 귀속분부터 고가주택 2주택자 과세가 신설된 개정 사항을 반영해야 합니다. 또한 추계조사결정인데도 이자수익 5,000,000원을 차감하여 ④를 고르는 실수도 잦습니다. 금융수익 차감은 실지 계산의 경우에만 적용됩니다.
근거